Guía sobre las cláusulas abusivas en las hipotecas
Se consideran cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y las prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
Para apreciar el carácter abusivo de una cláusula se ha de tener en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato, considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como las demás cláusulas del mismo, sin que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada hayan sido objeto de negociación individual excluye el control de abusividad del resto del contrato, siendo el empresario quien debe probar que una determinada cláusula ha sido debidamente negociada.
Tabla de contenidos
Intereses de demora desproporcionados
Una de las cláusulas abusivas más habituales es la que impone unos intereses de demora desorbitados y la sentencia del TS 3829/2015 de 8 de septiembre de 2015 este considera que “es susceptible de control de abusividad de su contenido, no solo en cuanto a transparencia, sino también respecto a si, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor y usuarios, causan un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato(…)” conclusiones a las que extrae de las sentencia del TJUE.
El TJUE no permite al Juez integrar o modificar las cláusulas declaradas abusivas, y conforme a la doctrina antedicha, si se declara nula la cláusula de intereses de demora deberá excluirse sin más del contrato.
Intereses remuneratorios excesivos
Mientras que los intereses moratorios son una sanción por el retraso en el pago de las obligaciones del deudor, los intereses remuneratorios responden a la productividad del dinero como retribución por un préstamo y nacen del propio contrato.
Los intereses remuneratorios, a diferencia de los de demora, en principio no se pueden someter a control judicial si han sido redactados de manera clara y transparente dado que forman parte del precio, sin embargo resultaría de aplicación la Ley de represión de la usura de 23 de julio de 1908.
De todas formas, no es fácil que nuestros tribunales aprecien la nulidad de los intereses remuneratorios por usurarios por efectos de la Ley de 23 de julio de 1908, no obstante, en la STS 113/2013, de 22 de febrero se consideró usurario un préstamo con un interés remuneratorio de 10% semestral (20% anual).
Redondeo al alza del tipo de interés
Es nula la cláusula que prevé el redondeo al alza del tipo de interés que se toma de referencia para las revisiones anuales y cualquier otra análoga que tenga el mismo efecto de redondear al alza el tipo de interés para las revisiones de los préstamos hipotecarios a tipo variable y así lo entendió el Tribunal Supremo en sentencia de noviembre, 1 de diciembre, 29 de diciembre de 2010 y 2 de marzo de 2011, al entender que el Banco queda reforzado mediante la recepción de unos ingresos sin contraprestación
Cláusula suelo
El 9 de mayo del 2013 el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo de las hipotecas, en caso de existir falta de transparencia y otra del 25 de marzo de 2015 declaró que las entidades financieras debían devolver a sus clientes lo cobrado indebidamente por las cláusulas suelo desde mayo de 2013
El art. 4.2 Directiva 93/13/CEE dispone que «la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato […] siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible», por lo que en la referida sentencia del TS se declara la ilicitud de las cláusulas suelo sólo cuando se observe la falta de transparencia exigible en las cláusulas no negociadas individualmente que regulen los elementos principales de los contratos suscritos con consumidores, correspondiendo la prueba de que se ha facilitado una adecuada y clara información a la parte predisponente y no al adherente; no obstante, el hecho de que circunstancialmente la cláusula haya resultado beneficiosa para el consumidor durante un período de tiempo no la convierte en trasparente.
Dichos postulados y, por ende el control de transparencia, no solo se debe circunscribir al supuesto en que el deudor sea un consumidor o usuario sino también cuando sea un profesional, habida cuenta de que el art. 5.5 LCGC prescribe que «la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción o sencillez» y dado que el fundamento del control de transparencia también se contiene en la Ley de Condiciones Generales de la Contratación su ámbito de aplicación debe ser el propio de dicha norma.
En SOCYAM Abogados hemos creado un departamento específico para la reclamación de la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de los intereses pagados de más.
Prohibición de enajenar o gravar la finca hipotecada sin consentimiento del acreedor
Las cláusulas que prohíben enajenar o gravar el inmueble hipotecado (constituyendo otra hipoteca, un usufructo, derecho de uso, etc.) se deben considerar abusivas, por ser contrarias al principio de libertad de contratación, a la libre circulación, uso y destino de los bienes y al crédito territorial. La transmisión del inmueble hipotecado no conlleva la subrogación como deudor del nuevo adquirente, pues para ello sería necesario el consentimiento del acreedor (art. 1205 CC).
Vencimiento anticipado

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