Incumplimiento de las promotoras y devoluciones de las cantidades abonadas

¿Qué pasa con las cantidades entregadas a cuenta en la adquisición de una vivienda sobre plano cuando la obra no se acaba?

Como ya hemos visto en otros artículos en los que hemos tratado temas como el alquiler seguro, las tasaciones inmobiliarias o las cláusulas suelo en las hipotecas, la actividad inmobiliaria y todo lo que la rodea, constituye una materia especialmente delicada por su especial relación entre las partes intervinientes.

En este caso, vamos a tratar de un nuevo fenómeno dentro de esta actividad y que en muchos casos supone un grave quebranto para la economía familiar en el momento de tomar la decisión de adquirir una vivienda, que no es otro que el ¿Qué pasa con las cantidades entregadas a cuenta en la adquisición de una vivienda sobre plano cuando la obra no se acaba?.

La compra de un inmueble sobre plano es una forma habitual de acceder a una vivienda sin que para ello, sea necesario contar con el importe total del valor de la misma en el momento de la firma del contrato de compraventa. De este modo, el abono del precio se irá realizando mediante aportaciones y entregas a cuenta, hasta llegar al momento final, en el que una vez se haya completado la construcción, se procede a la entrega de llaves, habitualmente en el mismo acto de la firma de las escrituras.

No obstante, pudiera ocurrir, que la parte vendedora, por diversos motivos, dejara la obra inacabada, o no la entregara en plazo, circunstancia que dejaba al comprador en una posición bastante desprotegida, situación por otro lado bastante frecuente en estos tiempos de crisis.

Es habitual encontrarnos con casos en los que, tras iniciar acción por incumplimiento contractual contra la promotora, ésta pudiera encontrarse en una situación de insolvencia, siendo que, aún resultando favorable la sentencia, no habría ninguna consecuencia práctica, es decir, no habría posibilidad de poder rescatar las cantidades aportadas.

La regulación anterior a 2016

Consciente de ello, el legislador, y con la finalidad de dar mayor protección al comprador de una vivienda sobre plano, y asegurar la devolución de las cantidades que se hubieran entregado, ampliando esa protección a toda clase de vivienda, aprobó la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percibo de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Vivienda, obligando a los promotores de construcción de viviendas, a cumplir unas condiciones, antes o incluso durante la construcción.

Obligaciones del promotor con la ley del 68

En el artículo 1, la mencionada ley indica que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas, más el seis por ciento del interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier cusa en el plazo convenido.

Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirientes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Otra obligación importante, viene recogida en el artículo 2 de la misma ley, en la impone que, en los contratos que se firman y en los que pactan los importes que han de entregarse a cuenta, deberá hacerse constar expresamente:

  • La devolución al comprador de las cantidades percibidas a cuenta más el seis por ciento, en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad.

  • Referencia al aval o contrato de seguro especificados en el artículo anterior, con indicación de la Entidad avalista o aseguradora.

  • Designación de la Entidad Bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquiriente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar.

La regulación a partir de 1 de Enero de 2016

Esta ley quedó derogada con fecha 1 de enero de 2016 por Disposición final Tercera de la Ley 20/2015 de 14 de julio de Ordenación, Supervisión y Solvencias de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, que además modifica la LOE, pero sigue recogiendo lo preceptuado en la ley 57/1968, en cuanto a las garantías y protección de las cantidades entregadas por compraventa de vivienda sobre planos, con una novedad, y es que a partir de esta nueva ley, la obligación del promotor de constituir seguro de caución o aval, será exigible a partir del momento en que se obtenga la licencia para edificar, y no antes (Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación)

Por tanto, en el caso en que una promotora incumpliera lo pactado, el comprador podría recuperar las cantidades entregadas, reclamando a la aseguradora o avalista, pero a partir del 1 de enero de 2016, sólo estarán garantizadas las cantidades entregadas desde que se haya obtenido la licencia de edificación.

Para ello, es necesario que el comprador, también denominado en este caso, asegurado, previamente haya requerido al deudor, notarial o fehacientemente, el reintegro de las cantidades aportadas y éste no haya procedido a su devolución. Así, este requerimiento, junto a la póliza de seguro y demás documento que sirvan para acreditar que las obras no se han iniciado o no se han entregado en plazo, será suficiente título ejecutivo para solicitar al asegurador la restitución de las cantidades entregadas.

Pero, ¿qué ocurre a partir de ahora si la promotora no hubiera contratado seguro o aval?

La propia realidad, nos va a demostrar que son pocas las promociones de viviendas que cumplen con las obligaciones impuestas en la citada Ley 57/1968, además, de no ser objeto de comprobación, ni de inspección, por ninguno de los agentes que intervienen en la actividad urbanística.

Pues bien, siguiendo la Ley 57/1968, en su artículo 1.2, antes transcrito, la función de comprobación recae sobre la propia entidad bancaria.

En el mismo instante en que la promotora abre una cuenta para el ingreso de las cantidades aportadas por los compradores, surge la obligación de exigirle que ésta haya procedido a contratar el aval o contrato de seguro, para garantizar la devolución de las cantidades aportadas por los compradores, en caso de resultar fallida la promoción, no entregarse en plazo o no obtener la cédula de habitabilidad (o licencia de primera ocupación), siendo así, que en caso no comprobar esta exigencia, será la propia entidad bancaria la responsable de proceder a las citadas devoluciones de las cantidades entregadas por los compradores.

Hay que resaltar, que la entidad financiera no es responsable de los movimientos que se realicen en la cuenta especial, es decir, no tendría la obligación de control sobre el origen y el destino de los fondos, sino tan sólo de comprobar que se haya constituido el aval o contrato de seguro. Según sentencia 13/2014 de 15 de enero de AP Burgos (Sección3ª), “la ley 57/68 no obliga a las entidades financieras a supervisar todos y cada uno de los pagos que se hagan desde dicha cuenta especial, sino que la obligación de destinar el dinero a las atenciones derivadas de la construcción es una obligación del promotor. Otra cosa es que las entidades financieras quieran voluntariamente hacer este control para evitar que por falta de financiación se retrase la construcción y puedan ejecutarse los avales, en cuyo caso sí habrían de responder”.

Por otro lado, la responsabilidad de la entidad bancaria no surge con la apertura de la cuenta propiamente dicha, sin haber constituido aval o seguro, circunstancia que es totalmente posible, si no que nace en el mismo momento en que el comprador quiere que se le restituya las cantidades, y este una vez haya ejercido el derecho contra la promotora, no pueda recuperar su dinero, y tampoco pueda reclamar a ninguna aseguradora o avalista por inexistente, entonces, sí será responsable la entidad bancaria que no haya realizado la comprobación oportuna y actuó en su día “bajo su responsabilidad”.

No obstante, y para acabar, no se puede obviar que las entidades bancarias tienen sus propios medios de defensa, y al comprador/reclamante, no sólo le bastará con tener cumplidos los requisitos mencionados anteriormente, sino que además, tendrá que hacerse valer de otros medios e instrumentos para que su reclamación llegue a buen término.

En estos casos es de vital importancia contar un asesoramiento jurídico adecuado. En SOCYAM Abogados, podrá encontrar los mejores profesionales que le orientarán y trabajarán para que recupere su dinero. No dude en consultarnos.

Ángela Domínguez González

Ángela Domínguez González

Colegiada en el Ilustre Colegio de Abogados de Málaga.

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